APLICAÇÃO DA MEDIAÇÃO E ARBITRAGEM NOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS

 

    Os negócios imobiliários são fonte de muitos problemas jurídicos que envolvem a lei do inquilinato, venda e compra de bens e transações que, mesmo bem realizadas, podem desaguar em conflitos. Caso não sejam resolvidos amigavelmente, surge a idéia de que a fonte imediata de solução de problemas envolvendo as relações imobiliárias é o Poder Judiciário.


    Todavia, a liberdade de escolha, a rapidez nas decisões, a especialidade do conhecimento e o sigilo das informações são aspectos que não se coadunam com a verdade no Poder Judiciário Brasileiro, razão pela qual, o procedimento arbitral como o principal mecanismo para dirimir discussão contratual na nova economia é essencial. Elimina de uma vez por todas, as controvérsias privadas, especialmente nos contratos de locação de imóveis, em particular, em que há ótima oportunidade para aplicação da arbitragem visando compor divergências entre locador e locatário.

 

    É bom frisar que a utilização de modos pacíficos de solução de controvérsias como a arbitragem, não estimula a quebra do contrato, que poderá continuar seu curso sem constrangimento ou desconforto entre as partes, e com o sigilo necessário que é quebrado no Poder Judiciário.


    Administradores e locadores de imóveis sabem do enorme problema que envolve uma simples ação de cobrança de aluguel em atraso ou uma ação de despejo por falta de pagamento. A demanda normalmente se arrasta por 5 (cinco) anos na Justiça Comum. Casos freqüentes na justiça comum, como ações de despejo, fazem com que o lucro cessante pela impossibilidade de nova locação atinja a perda de até três vezes e meia (350%) o valor recebido pelo locador “vencedor” da lide.


    Mais uma vantagem da arbitragem transparece: a rapidez!!. Pelo consenso das partes, busca-se resolver a questão de confronto pelo modo mais rápido, por simplicidade de atos, caracterizado pela informalidade e sigilo do procedimento arbitral, via de regra, com custo bem menor para as partes.


     Conta ainda com a possibilidade de eleger como árbitros ou mediadores, profissionais especialistas na matéria de controvérsia, grande diferencial de qualidade na decisão arbitral.Pelo estatuto legal que rege a matéria - Lei 9.307/96, apenas direitos patrimoniais disponíveis podem ser objeto de arbitragem, daí, a possibilidade de sua utilização nos contratos imobiliários.


    Quanto à discussão de mérito, é importante mencionar que a sentença arbitral não necessita ser homologada pela autoridade judiciária tradicional, porque os seus efeitos são idênticos ao da sentença proferida pelos órgãos judiciários, vinculando as partes á decisão. Sendo condenatória a sentença, constitui titulo executivo judicial, faz coisa julgada e resolve em definitivo a controvérsia, rápida e eficazmente, sem todas as formalidades do processo judicial. Enfim, a arbitragem é o modo mais interessante que existe hoje para a solução de conflitos que envolvam direitos disponíveis. Caracteriza-se pela brevidade e especialização, suprindo a lacuna da “célere justiça brasileira”.

 

COMO UTILIZAR O SERVIÇO DO TJAMB.

 

    Como primeiro passo, faz-se necessário a inclusão de uma clausula compromissória, a no próprio corpo do contrato de locação ou em um termo aditivo à parte, juntamente com as cláusulas de renovação ou reajuste de alugueis.

 

     A Cláusula Compromissória deve substituir a cláusula de eleição do foro para dirimir quaisquer controvérsias oriundas do referido contrato. É o diferencial que permite aos contratantes o amparo de seus desejos, por justiça rápida e segura.